Kozijnen in een huurwoning: wie betaalt wat

In veel plaatsen is een fors deel van de woningvoorraad huur. In Zwijndrecht gaat het om drieënveertig procent van alle woningen, oftewel 8.206 stuks (bron: AlleCijfers.nl). Toch gaat vrijwel alle informatie over nieuwe kozijnen uit van een eigenaar die zelf beslist en zelf betaalt. In een huurwoning ligt dat anders, en de verwarring begint meestal bij dezelfde vraag: is die tochtende onderdorpel nu iets van mij of van de verhuurder?

Hieronder staat wie waarvoor aan de lat staat, wanneer een raam of kozijn officieel een gebrek is, welke route u heeft als er niets gebeurt, en welke subsidie een verhuurder wél en een huurder níét kan krijgen.

De hoofdregel: groot onderhoud is voor de verhuurder

De verhuurder moet de woning in goede staat houden. Daaronder valt het grote onderhoud: een lekkend dak, een versleten cv-ketel en ook houtrot in kozijnen. Dat laatste wordt regelmatig betwist, maar het staat niet ter discussie: rottend hout in een kozijn is een gebrek dat de verhuurder verhelpt, niet iets dat u met een blikje verf oplost.

Voor de huurder blijven de kleine herstellingen over. Denk aan het gangbaar houden van scharnieren en sluitwerk, het vervangen van een tochtstrip, het schoonhouden van de rubbers en het bijwerken van binnenschilderwerk. Die verdeling is landelijk vastgelegd in het Besluit kleine herstellingen. De vuistregel die er in de praktijk uit volgt: gaat het om slijtage van een klein onderdeel dat u zonder vakman vervangt, dan bent u aan zet. Gaat het om de constructie, het hout of het glas zelf, dan is het de verhuurder.

Wanneer een raam of kozijn officieel een gebrek is

De Huurcommissie werkt met een gebrekenboek. In de gebrekencheck voor raam, deur en kozijn staan onder meer deze situaties genoemd als serieus gebrek dat de verhuurder moet verhelpen: een deur of raam die door een bouwkundig gebrek niet meer open of dicht kan, kapotte sloten of sluitingen, verzakte kozijnen waardoor kieren van meer dan één centimeter ontstaan, en ontbrekende onderdelen van een schuifraam zoals rails, gewichten of katrollen (bron: Huurcommissie). Die check gaat expliciet over houten kozijnen; voor metaal of andere materialen verwijst de commissie naar het volledige Beleidsboek gebreken.

Let op het onderscheid dat hier onder ligt. Een gebrek is iets wat kapot of versleten is. Enkel glas is niet kapot, ook al stookt u zich er blauw op. Dubbel glas dat helder is en gewoon dicht zit, is evenmin een gebrek, ook niet als het uit 1985 komt. Dat betekent niet dat er niets kan; het betekent dat u het langs een andere route moet spelen, namelijk als voorstel tot woningverbetering waar de verhuurder ja of nee tegen kan zeggen.

De route als er niets gebeurt

Meld het gebrek altijd schriftelijk, met datum, en bewaar een kopie. Voeg foto's toe en beschrijf de gevolgschade apart, bijvoorbeeld vochtplekken of schimmel op de dagkant. Een mail volstaat, mits u kunt aantonen dat hij verstuurd is.

De verhuurder heeft daarna zes weken om het op te lossen. Gebeurt dat niet en huurt u in de sociale of middensector, dan kunt u bij de Huurcommissie tijdelijke huurverlaging vragen. De commissie deelt gebreken in categorieën in. Bij de zwaarste categorie wordt de huurprijs verlaagd naar twintig procent van wat u betaalt, bij de middelste naar dertig procent en bij overige gebreken die het woongenot schaden naar veertig procent. Die verlaging loopt door totdat het gebrek verholpen is (bron: Huurcommissie en Rijksoverheid). In de vrije sector ligt de route via de rechter, wat trager en duurder is; ook dan geldt dat een goed gedocumenteerde melding uw positie bepaalt.

Wat vaak wordt vergeten: laat het niet slepen. Hoe langer u ermee doorloopt zonder te melden, hoe lastiger het wordt om aannemelijk te maken dat de schade niet door uzelf is veroorzaakt.

Verduurzamen: de subsidies liggen anders dan u denkt

Hier zit voor veel mensen de grootste misvatting. De ISDE, de landelijke subsidie op glas en isolatie, is bedoeld voor woningeigenaren die zelf in de woning wonen. Een huurder kan die niet aanvragen voor het glas in de woning die hij huurt, ook niet als hij het zelf zou betalen.

Voor verhuurders bestaat een aparte regeling: de SVOH, de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen. Die is er voor particuliere verhuurders, zakelijke verhuurders en beleggers; woningcorporaties vallen erbuiten en hebben eigen regelingen. Subsidiabel zijn onder meer isolatiemaatregelen, hoogrendementsglas, energiezuinige ventilatie, isolerende deuren en onderhoud zoals het plaatsen van nieuwe kozijnen. Het maximum ligt op 10.000 euro per huurwoning, of 15.000 euro wanneer de verhuurder de isolatie combineert met een warmtepomp of zonneboiler. De regeling loopt van 1 april 2022 tot en met 31 december 2029 en heeft een totaalbudget van 152 miljoen euro; op 31 juli 2026 was daarvan nog 72 procent beschikbaar, ruim 108 miljoen euro (bron: RVO). Aanvragen onder de 25.000 euro dienen binnen 24 maanden na afronding van het werk te worden ingediend; boven dat bedrag moet de aanvraag vóór de start van het werk rond zijn.

Gemeentelijke isolatiesubsidies volgen meestal de landelijke lijn en richten zich op eigenaar-bewoners. De regelingen in Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht bijvoorbeeld eisen allebei dat u eigenaar-bewoner bent van een grondgebonden koopwoning die niet onder een vereniging van eigenaren valt. Een huurder valt daar dus buiten, en een verhuurder ook.

Bent u verhuurder? Dan is de rekensom anders

Voor wie één of enkele woningen verhuurt, verandert het plaatje behoorlijk zodra de SVOH in beeld komt. Nieuwe kozijnen met HR++ of triple glas verlagen het energiegebruik, verbeteren het energielabel en daarmee vaak ook het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel. Tegelijk verdwijnt een terugkerende onderhoudspost: kunststof kozijnen gaan doorgaans veertig tot vijftig jaar mee bij normaal gebruik en onderhoud, en hoeven niet elke vijf tot zeven jaar in de verf.

Wilt u weten wat het voor uw pand kost, dan stelt u het in de configurator zelf samen en ziet u meteen een richtprijs. Wij zijn een onafhankelijke bemiddelaar: uw aanvraag gaat naar een vooraf gecontroleerde vakpartner en de offerte is gratis en vrijblijvend. De exacte prijs volgt uit de offerte die u van ons krijgt. Loopt het traject over meerdere woningen tegelijk, geef dat dan door bij de aanvraag; dat verandert de opzet van de offerte.

Wat u als huurder wél zelf kunt doen

Ook zonder nieuwe kozijnen valt er iets te winnen, en het meeste daarvan mag u gewoon zelf uitvoeren omdat het geen wijziging aan de woning is.

• Tochtstrips vernieuwen. Zelfklevende strips in het aanslagprofiel zijn een van de goedkoopste ingrepen die er zijn. Welke soort waar hoort, staat in tochtstrips voor kozijnen.
• Beslag afstellen. Een draaikiepraam dat tocht of klemt, is vaak met één inbussleutel te verhelpen. Zie draaikiepraam afstellen.
• De kitvoeg controleren. Een gescheurde voeg tussen kozijn en metselwerk laat water toe en versnelt houtrot. Constateert u dat, meld het dan; het herstel hoort bij de verhuurder.
• Radiator- en raamfolie. Geen wondermiddel, wel merkbaar bij enkel glas, en volledig omkeerbaar bij verhuizing.

Wat u niet moet doen is zelf in het kozijn boren of het glas laten vervangen zonder toestemming. Dat is een wijziging aan het gehuurde, en bij vertrek kan de verhuurder verlangen dat u het terugbrengt in de oude staat.

Kort samengevat

Houtrot, verzakte kozijnen, kapot sluitwerk en een raam dat door een bouwkundig gebrek niet meer sluit: dat is werk voor de verhuurder, en u zet dat in gang met een schriftelijke melding en een termijn van zes weken. Enkel glas of oud dubbel glas is geen gebrek maar een verbetering, waar u alleen een voorstel voor kunt doen. En de subsidiepotten zijn gescheiden: de ISDE voor eigenaar-bewoners, de SVOH voor verhuurders. Wie beide door elkaar haalt, wacht op geld dat nooit komt.

Denkt u erover om als eigenaar of verhuurder het glas en de kozijnen echt aan te pakken, kijk dan bij kozijnen vervangen voor het traject en bij isolatieglas en HR-glas voor de glaskeuze.