Kozijnen in een VvE: onderhoud, vervangen, wie beslist en wie betaalt

Woont u in een appartement, dan zijn de kozijnen meestal niet alleen van u. Vervangen kan dan niet zomaar op uw eigen initiatief; de Vereniging van Eigenaars beslist mee, en vaak betaalt de VvE ook mee. Dit artikel legt uit wie beslist, wie betaalt, en welke subsidies er specifiek voor VvE's bestaan.

Vallen kozijnen altijd onder de VvE?

In vrijwel alle modelreglementen zijn kozijnen onderdeel van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, samen met de buitengevel, het dak en het trappenhuis. Dat betekent dat u ze niet zomaar naar eigen inzicht mag vervangen, ook niet als alleen uw eigen kozijn versleten is. Of dat in uw situatie ook echt zo is, staat in de splitsingsakte en het eventuele huishoudelijk reglement van uw VvE. Bij twijfel is het verstandig deze documenten na te slaan of de VvE-beheerder te vragen, voordat u een offerte aanvraagt.

Wat het modelreglement letterlijk zegt

Bij een splitsing gebruikt de notaris vrijwel altijd een modelreglement, en daarvan bestaan versies uit 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017. In het veelgebruikte model van 2006 staat in artikel 17 lid 1 sub d dat tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren: "zowel de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) die zich bevinden in de (al dan niet aan de balkons of terrassen grenzende) gevels en/of in de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte, alsmede het bij een en ander behorende (standaard) hang- en sluitwerk" (bron: Rijssenbeek Advocaten).

Lees die zin een keer langzaam, want er staan drie dingen in die mensen verrassen. Het glas hoort erbij, niet alleen het hout of het kunststof eromheen. De schuifpui wordt letterlijk genoemd. En er staat standaard hang- en sluitwerk: het extra slot dat u zelf op de balkondeur heeft laten zetten valt daarbuiten en blijft uw eigen verantwoordelijkheid.

Welke versie voor uw complex geldt, staat in de splitsingsakte. De oudere reglementen formuleren het anders, en er zijn akten die op dit punt bewust afwijken. Lees de akte dus zelf na en ga niet af op de standaardregel.

Onderhoud van kozijnen in een VvE: wie doet wat?

Vervangen gebeurt eens in de dertig jaar, onderhoud elk jaar. In de praktijk gaan de meeste vragen daarover. De hoofdregel volgt uit de zin hierboven: horen de kozijnen tot de gemeenschappelijke gedeelten, dan is het onderhoud een zaak van de vereniging, en niet van de bewoner achter wiens raam het toevallig zit.

Schilderwerk aan de buitenzijde. Dat valt in veel gevallen onder de VvE, net als reparatie en vervanging (bron: Reijck VvE Recht). Over de binnenzijde zwijgen de meeste reglementen. In de praktijk regelt het huishoudelijk reglement dat, of schildert elke bewoner zijn eigen binnenkant. Kijk het na voordat u een schilder belt.

Houtrot. Rot in een gemeenschappelijk kozijn is groot onderhoud van de vereniging, ook als het maar bij één appartement zit. Melden bij het bestuur of de beheerder is dus de eerste stap, niet zelf een timmerman zoeken. Doet u dat toch, dan draait u vaak zelf voor de rekening op.

Hang- en sluitwerk. Het standaard beslag hoort bij het kozijn en dus bij de VvE. Wat u er later zelf bij heeft laten zetten, valt daarbuiten. Hoe u dat beslag in de tussentijd aan de praat houdt, staat in onderhoud van kunststof kozijnen.

Glasbreuk. Hier wordt het eigendom vaak verward met de rekening. Het glas hoort bij het gemeenschappelijke kozijn, maar wie de breuk betaalt hangt af van de verzekering. Alle drie de modelreglementen zeggen dat glasschade in of aan een privégedeelte voor rekening van de eigenaar komt voor zover er geen verzekering bestaat: artikel 18 lid 6 in het model van 1992, artikel 28 lid 6 in dat van 2006 en artikel 30.7 in dat van 2017 (bron: VvE.nl). Is het glas wél meeverzekerd, dan regelt en betaalt het bestuur de reparatie en houdt u hooguit het eigen risico. Meld een gebroken ruit daarom eerst bij het bestuur of de beheerder en bel niet meteen zelf een glaszetter. Wat een ruit kost als u het wel zelf betaalt, staat in dubbel glas vervangen en wat dat kost.

En het geld. Sinds 1 januari 2018 is een VvE wettelijk verplicht jaarlijks te reserveren voor onderhoud en herstel; dat staat in artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek. Dat kan op twee manieren: minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde uit de opstalpolis per jaar, of een bedrag dat volgt uit een meerjarenonderhoudsplan dat minstens tien jaar vooruitkijkt en niet ouder is dan vijf jaar (bron: VvE Belang). Staat kozijnvervanging in dat plan, dan is het geld er in principe al, en dat scheelt in de vergadering meer dan welk argument ook.

Hoe vaak moet dat onderhoud gebeuren?

Wie doet wat is de ene helft van de vraag, wanneer is de andere. Een vereniging die het schilderwerk laat versloffen, betaalt dat tien jaar later terug in houtrot en vervanging.

Voor het buitenschilderwerk van de gevel, de kozijnen en de hoofdentree wordt in de praktijk een cyclus van ongeveer zes jaar aangehouden. Voor onderdelen die binnen het gebouw liggen, zoals de individuele voordeuren en de bergingsdeuren, is eens per tien jaar gangbaar (bron: Appartementeneigenaar.nl). Die termijnen zijn geen wet: een gevel op het zuiden en een gevel aan zee verweren sneller dan een beschutte achtergevel, en de staat van het hout bepaalt het meer dan de kalender.

Het meerjarenonderhoudsplan is de plek waar dat ritme wordt vastgelegd, inclusief de tussentijdse inspecties. Kijk bij het lezen van het plan naar twee dingen. Ten eerste of de kozijnen er überhaupt in staan, met een jaartal en een bedrag; ontbreken ze, dan wordt de vervanging straks een losse aanslag in plaats van een geplande uitgave. Ten tweede of het plan actueel is: het moet minstens tien jaar vooruitkijken en niet ouder zijn dan vijf jaar om als basis voor de wettelijke reservering te gelden.

Nog een afweging die vaak te laat wordt gemaakt. Staat er over vier jaar weer een schilderbeurt gepland en zijn de kozijnen dan veertig jaar oud, dan is doorschilderen soms duurder dan vervangen. Kunststof kozijnen gaan bij normaal gebruik en onderhoud doorgaans veertig tot vijftig jaar mee en hoeven niet geschilderd te worden, wat de schilderpost uit het meerjarenplan haalt. Die rekensom staat uitgewerkt in kozijnen renoveren of vervangen.

Glas vervangen in een VvE: wie beslist, wie betaalt

Losse glasvervanging is een aparte vraag, en die komt in twee smaken.

Een gebroken of lekke ruit valt onder de regel uit de vorige paragraaf: het glas is gemeenschappelijk, maar zonder glasverzekering komt de schade voor rekening van de eigenaar. Een lekke ruit, te herkennen aan condens tussen de bladen, is trouwens geen breuk maar slijtage en valt zelden onder een polis. Wat dat kost, leest u op de pagina over glasprijzen.

Enkel glas vervangen door HR++ glas is iets anders. Dat is geen herstel maar een wijziging aan een gemeenschappelijk gedeelte, en daar gaat de vergadering over, ook als u het zelf betaalt. Vraag het dus vooraf op de agenda in plaats van achteraf toestemming. Wordt het voorstel aangenomen voor het hele gebouw, dan telt het als isolatiemaatregel en komt de vereniging in aanmerking voor de subsidieregeling voor verenigingen die verderop in dit artikel staat. Wat de verschillende glaspakketten doen en opleveren, staat in isolatieglas en HR++ glas; wilt u een richtprijs voor een heel gebouw, dan rekent u die zelf uit in de configurator en vraagt u er gratis en vrijblijvend een offerte bij aan.

Twee praktische punten. Nieuw isolatieglas is zwaarder dan enkel glas, en oude scharnieren en sluitwerk zijn daar niet altijd op berekend; bij een heel gebouw is dat een reden om kozijn en glas in één keer mee te nemen. En de ruiten moeten na afloop op het oog gelijk blijven, want de gevel is van iedereen: één appartement met afwijkend glas of een afwijkende kleur valt van de overkant direct op.

Wie beslist over kozijnen vervangen in een VvE?

Het bestuur van de VvE voert het dagelijkse beheer, maar over groot onderhoud en vervanging beslist de vergadering van eigenaars: het hoogste orgaan binnen de vereniging. Voor kozijnen geldt dat meestal als grote uitgave, waarvoor in veel reglementen een gekwalificeerde meerderheid nodig is, vaak twee derde van de aanwezige stemmen bij een vergadering waar ten minste twee derde van de eigenaars vertegenwoordigd is. Staat de vervanging al in het meerjarenonderhoudsplan (MJOP), dan verloopt de besluitvorming meestal soepeler, omdat het budget er al voor gereserveerd staat.

Wilt u als individuele eigenaar het initiatief nemen? Zet het onderwerp dan op de agenda van de eerstvolgende vergadering, het liefst met een paar offertes erbij zodat de andere eigenaars een concreet voorstel kunnen beoordelen. Onze configurator geeft u binnen een paar minuten een eerste richtprijs, handig als startpunt voor dat gesprek.

Mag ik mijn kozijnen vervangen zonder toestemming van de VvE?

Nee, in principe niet, als de kozijnen tot de gemeenschappelijke delen horen. Rechters hebben al meerdere keren geoordeeld dat een VvE eigenaren kan verplichten om zonder toestemming geplaatste kozijnen weer terug te laten draaien, op kosten van de eigenaar zelf (bron: reijckvverecht.nl, jurisprudentie over VvE en kozijnen). Dat risico weegt vaak niet op tegen het gemak van eigenhandig een aannemer bellen. Bespreek uw wens dus altijd eerst binnen de vergadering, ook als u zelf de kosten zou willen dragen; een unaniem andere kleur of profiel dan de rest van het pand tast namelijk ook de uitstraling van het hele gebouw aan.

Wie betaalt de kozijnen in een VvE?

Kozijnen die onder de gemeenschappelijke delen vallen, worden ook gemeenschappelijk betaald: uit de reserves van de VvE, aangevuld met een eenmalige bijdrage als het reservefonds niet toereikend is. De verdeling gaat via de breukdelen uit de splitsingsakte, het aandeel dat elke eigenaar in het gebouw heeft. Dat betekent dat ook eigenaars van wie de eigen kozijnen nog in goede staat zijn, meebetalen als het pand in één keer wordt aangepakt. Andersom geldt het ook: is uw kozijn het enige dat kapot is, dan is de VvE daar volgens vrijwel elk modelreglement toch voor verantwoordelijk, niet u persoonlijk.

Subsidie voor de VvE: het verschil tussen ISDE en SVVE

Vraagt u als individuele eigenaar-bewoner zelf isolerend glas aan, dan loopt dat via de ISDE-subsidie van de RVO: 25 euro per vierkante meter voor HR++ of triple glas in een bestaand kozijn, oplopend tot 111 euro per vierkante meter voor triple of vacuümglas in een nieuw kozijn, bij minimaal 3 en maximaal 45 vierkante meter (bron: RVO). Meer over de bedragen en voorwaarden leest u in ons artikel over de ISDE-subsidie voor kozijnen.

Vraagt de VvE als vereniging subsidie aan, dan geldt een aparte regeling: de SVVE, de Subsidieregeling Verduurzaming voor VvE's. Voor isolatieglas en kozijnen gelden dezelfde bedragen als bij de ISDE (25 en 111 euro per vierkante meter, verdubbeld bij twee of meer maatregelen), aangevuld met een bonus tot 4.000 euro per woning als het hele pakket aan de eisen van het Zeer Energiezuinig Pakket voldoet (bron: RVO). Om in aanmerking te komen moet de VvE minstens één koopwoning tellen. Het belangrijkste verschil zit in het moment van aanvragen: bij de ISDE vraagt u als individuele eigenaar aan ná uitvoering, bij de SVVE vraagt de VvE juist vóór de uitvoering aan. Begint u alvast met de werkzaamheden zonder afwachten, dan loopt u het risico de subsidie mis te lopen als de aanvraag alsnog wordt afgewezen.

ISDE of SVVE: wat past bij uw VvE?

Welk kozijn kiest een VvE?

Bij een heel gebouw weegt uniformiteit zwaarder dan bij een eengezinswoning. De vergadering kiest één profiel, één kleur en één glaspakket voor alle appartementen, en die keuze ligt daarna decennia vast. Drie punten liggen daarbij anders dan bij een particulier.

Het profielsysteem bepaalt hoe de gevel er over vijftien jaar uitziet, en ook of er later nog een los kozijn bij te bestellen is dat er precies zo uitziet. Wat er in Nederland gangbaar is en waar de verschillen zitten, staat in de beste kunststof kozijnen merken vergeleken.

Ventilatie is in appartementen vaker een knelpunt dan in grondgebonden woningen, zeker bij mechanische afzuiging die de verse lucht via kieren rond de oude ramen binnenhaalt. Nieuwe, strak sluitende kozijnen verstoren dat evenwicht; een ventilatierooster in het bovenlicht is dan geen extraatje maar onderdeel van het plan.

En de welstand kijkt bij een appartementengebouw naar het geheel. Wijkt één eigenaar af, dan valt dat meteen op, en dat is precies waarom de vergadering hierover gaat en niet de individuele bewoner.

Stappenplan: kozijnen vervangen in een VvE

1. Check het MJOP. Staat kozijnvervanging al gepland, dan is er meestal al budget gereserveerd en verloopt de besluitvorming sneller.
2. Vraag offertes op. Gebruik de configurator voor een eerste richtprijs en vraag daarna gratis en vrijblijvend een offerte aan, zodat de vergadering een concreet voorstel kan beoordelen. Die offerte stellen wij op en sturen wij u toe.
3. Agendeer en stem. Zet het voorstel op de agenda van de eigenaarsvergadering. Voor groot onderhoud is meestal een gekwalificeerde meerderheid nodig.
4. Vraag de SVVE vóór de start aan. Wilt u als VvE subsidie, doe dat dan voordat de werkzaamheden beginnen; achteraf aanvragen kan niet.
5. Plan de uitvoering. Laat de vakman inmeten en een planning maken; bij een heel pand werkt gefaseerd per opgang of gevel vaak het prettigst voor de bewoners. Wat er bij zo'n vervanging technisch komt kijken, van de oude kozijnen eruit tot de afwerking, staat op kozijnen vervangen.